Pourquoi faut-il investir dans l’immobilier locatif en période d’inflation ?
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En cette période de reprise d’inflation, nous sommes nombreux à nous interroger sur la pertinence d’investir. L’incertitude économique ne fait pas bon ménage avec l’investissement. Heureusement, le marché de l’immobilier fait preuve de résilience et prouve une fois de plus que c’est une véritable valeur refuge. Et l’immobilier locatif géré, qui plus est dans le neuf, tire son épingle du jeu. Vous êtes intéressés par un investissement sécurisé et pérenne ? Découvrez pourquoi c’est le bon moment pour vous lancer.
Le retour d’une inflation durable ?
Il faut remonter plus de 40 ans en arrière pour retrouver un tel niveau d’inflation ! À moins de vivre dans une grotte, vous n’avez pas pu passer à côté : augmentation des produits de première nécessité (quand ce ne sont pas des pénuries), des prix du carburant, des factures énergétiques… Tout le monde est touché : les particuliers comme les collectivités qui cherchent des solutions pour faire des économies tout azimut. Et l’inflation est une réalité à l’échelle mondiale.
La capacité d’épargne des Français diminue et ceux qui le peuvent réfléchissent à 2 fois avant d’investir. Entre des placements sécurisés, mais à plus faible rentabilité (livret A, assurance-vie) et les placements offrant des intérêts potentiellement élevés, mais très risqués, il est parfois difficile d’arbitrer. Quand est-il de l’immobilier ? Force est de constater que la pierre reste le meilleur rempart face à l’inflation et demeure la valeur refuge par excellence, notamment dans le neuf.
La crise sanitaire : facteur déclencheur de l’inflation
Mais comment expliquer cette inflation ? Le point de départ a été indéniablement la crise sanitaire du Covid-19 qui a entraîné la fermeture des frontières. Les biens de consommation courante ont subi un phénomène de rareté dès 2020. Et qui dit rareté dit augmentation des prix : le jeu de l’offre et de la demande. Cette hausse des tarifs a été stimulée par les difficultés liées aux transports des marchandises, notamment l’indisponibilité des navires et conteneurs de transport. La crise sanitaire a fini par être plus ou moins maîtrisée dans les pays occidentaux, mais ces effets se font encore sentir à l’échelle mondiale. La politique 0 Covid menée par la Chine, 1er pays fournisseur des pays développés, a considérablement ralenti son économie et par ricochet l’économie planétaire. L’ensemble de ces facteurs, additionné au blocage des chaînes logistiques a eu un effet domino sur le secteur énergétique, qu’il s’agisse du fioul domestique, de pétrole brut, de carburant ou d’électricité.
En mars 2022, l’INSEE estimait ainsi à plus de 55 % l’augmentation des prix des produits des industries extractives, énergie et eau sur un an1. En France, en 2022, l’inflation a atteint 5.9 % sur un an (ensemble des prix à la consommation)2. Quid de 2023 ?
La guerre en Ukraine a amplifié la crise inflationniste
À peine sorti du Covid19, de ses confinements et de ses interdictions de circulation, une guerre a éclaté au cœur de l’Europe. L'Ukraine, le grenier de l’Europe, n’a pas pu produire, ni exporter, sa production agricole : les pays les plus dépendants des exportations ukrainiennes ont été les premiers touchés.
Mais le secteur agricole n’est pas le seul concerné ! Celui de la construction-rénovation subit de plein fouet les conséquences de cette guerre, alors qu’il doit faire face à une augmentation spectaculaire de ses dépenses d'énergie. Le bois nécessaire à la construction des charpentes, l’acier indispensable pour produire du béton armé, mais aussi l’aluminium, les briques, les tuiles ou encore le carrelage : tout coûte plus cher aujourd’hui ! Les fournisseurs vivent sur leurs stocks : le coût de nouvelles productions étant devenu trop élevé3. De leur côté, les artisans sont bien obligés de répercuter ces hausses de prix4 sur leurs prestations. Une pratique disparue depuis plusieurs décennies refait surface : une durée de validité des devis raccourcie à quelques semaines (contre plusieurs mois auparavant) pour ne pas lancer de chantiers à perte.
L’immobilier locatif neuf tire son épingle du jeu
Dans ce contexte d’incertitude économique, on comprend aisément la prudence des investisseurs. Comment faire fructifier son épargne sans risquer de tout perdre du jour au lendemain ? L’immobilier locatif neuf représente, dans ces conditions, un outil de résilience économique et patrimonial particulièrement performant. C’est le moment de vous lancer ! En effet, l’offre de logement neuf est loin de satisfaire la demande. Bien que les prix du marché aient légèrement baissé dans certains secteurs5, ils devraient, à l’échelle nationale, continuer leur progression, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.
Alors, pourquoi privilégier le neuf plutôt que l’ancien pour votre investissement dans l’immobilier locatif ? L’ancien coûte moins cher à l’achat. Néanmoins, des travaux de rénovation peuvent rapidement faire baisser votre rentabilité. La mise en place des nouveaux DPE (diagnostic de performance énergétique) va encore compliquer l’équation à long terme. Afin de respecter les nouvelles normes, un nombre important de biens immobiliers anciens vont devoir être entièrement rénovés pour pouvoir être proposés à la location : 25 % sont considérés comme des passoires thermiques6.
En privilégiant le neuf pour votre investissement locatif, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier respectant les dernières normes en vigueur : un critère de sélection qui devient prépondérant pour les locataires. Vous bénéficiez également de frais de notaire réduit (2 à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien). Enfin, vous avez la possibilité de récupérer la TVA à 20 %7 sur le prix d’achat de votre bien neuf en louant meublé, grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel)8.
Profitez de l’effet levier du crédit
Emprunter pour investir dans l’immobilier locatif neuf en période d’inflation : est-ce vraiment une bonne idée ? La réponse est oui ! Malgré une augmentation des taux d’intérêts dans l’immobilier, ils restent relativement bas (autour de 2 %), alors que l’inflation a atteint 5.9 % en 2022 : une fenêtre idéale pour devenir propriétaire-investisseur à long terme. Vous êtes mécaniquement gagnant grâce à cet effet de levier extrêmement rare ! De plus, les loyers suivent l’inflation8. L’IRL (indice de révision des loyers) sur lequel se base les propriétaires pour augmenter les loyers est calqué sur l’inflation : les liquidités perçues couvriront une part toujours plus importante de la mensualité de votre crédit.
Mais il faut vous dépêcher pour profiter de cet effet de levier du crédit. Au fur et à mesure de l’augmentation de l’inflation et des taux d’intérêt, vous pouvez vous retrouver confronté à un effet “ciseaux” en termes de solvabilité, votre reste à vivre10 baissant mécaniquement.
Bénéficiez de l’expertise de Réside Études Immobilier pour votre investissement dans l’immobilier locatif neuf
Depuis plus de 30 ans, Réside Études est spécialisée dans l’immobilier locatif géré et plus de 23 000 propriétaires-investisseurs nous ont déjà accordé leur confiance. Afin que votre investissement dans l’immobilier locatif géré soit un succès, nous vous proposons un accompagnement personnalisé par des experts dans leurs domaines (promoteurs, notaires, experts comptables…). En période d’inflation et de remontée des taux de crédit, il est en effet plus que jamais nécessaire d’être bien entouré pour un investissement rentable et pérenne dans un objectif de moyen-long terme. N’hésitez pas à nous contacter.
1 Source : article «Hausse généralisée des prix à la production : signe avant-coureur de nouvelles tensions inflationnistes ?» paru sur le blog de l’Institut national de la statistique et des études économiques le 4 mai 2022.https://blog.insee.fr/hausse-prix-production-tensions-inflationnistes/
2 Source : INSEE, indice des prix à la consommation-Résultats définitifs IPC-Décembre 2022.https://www.insee.fr/fr/statistiques/6688389#:~:text=Informations%20Rapides%20%C2%B7%2013%20janvier%202023,d%C3%A9finitifs%20(IPC)%20%2D%20d%C3%A9cembre%202022
3 Selon la Fédération française du bâtiment (FFB), certains artisans italiens et portugais ont arrêté la production de carrelage avant la guerre en Ukraine du fait du renchérissement du coût de l’énergie nécessaire aux procédés de chauffe ou de fonte dans leur fabrication.
4 Selon la CAPEB (Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment), les prix des matériaux dans le bâtiment ont augmenté de 18 % entre janvier et avril 2022. Voir article sur le site BFM IMMO.https://www-bfmtv-com.cdn.ampproject.org/c/s/www.bfmtv.com/amp/immobilier/construction/depuis-janvier-les-prix-des-materiaux-dans-le-batiment-ont-flambe-de-18_AD-202205120422.html
5 Voir l’article «À Paris, 5 arrondissements sont repassés sous les 10.000 euros du mètre carré» paru sur le site BFM IMMO le 16 mai 2022.https://www.bfmtv.com/immobilier/prix-immobilier/a-paris-5-arrondissements-sont-repasses-sous-les-10-000-euros-du-metre-carre_AN-202205160445.html#xtor=CS9-144-%5Bfacebook%5D-%5BBFMImmobilierOfficiel%5D
6 Cf. logements classés F ou G selon la note du Commissariat général au développement durable. Voir l’article «Sous-estimé, le nombre de passoires thermiques est une bombe à retardement pour l’immobilier» de Marie Coeurderoy, paru sur le site BFM IMMO de BFM BUSINESS le 18 février 2022.https://www.bfmtv.com/immobilier/renovation-travaux/sous-estime-le-nombre-de-passoires-thermique-est-une-bombe-a-retardement-pour-l-immobilier_AV-202202180294.html#:~:text=Il%20est%20presque%20de%20notori%C3%A9t%C3%A9,Commissariat%20g%C3%A9n%C3%A9ral%20du%20d%C3%A9veloppement%20durable
7 Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du Code Général des Impôts.
8 Contrairement aux loyers classiques déclarés au titre de revenus fonciers, l’investissement en immobilier locatif géré en résidence services sous le statut LMNP permet leur déclaration au titre de revenus industriels et commerciaux (BIC) conférant un certain nombre d’avantages au propriétaire-bailleur.
9 Les loyers sont, en effet, réajustés chaque année en fonction d’un indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Bien qu’il soit actuellement question d’un gel des loyers pour protéger les locataires et que certains gestionnaires-exploitants limitent la hausse de leurs loyers, sur le long terme, ceux-ci seront toujours revalorisés.
10 Le reste à vivre représente la part des revenus du ménage disponible après imputation de l’ensemble des charges récurrentes et obligatoires. Selon les établissements de crédit, il peut comprendre jusqu’aux dépenses énergétiques et d’assurance.
