Comment obtenir un emprunt en 2023 pour investir en immobilier locatif géré?
Comment obtenir un emprunt en 2023 pour investir en immobilier locatif géré ?
Vous scrutez de près le marché de l’immobilier, à l'affût des meilleures opportunités d’investissement ? Vous l’avez sans doute remarqué : l’année 2022 a été compliquée pour les particuliers à la recherche d’un prêt bancaire pour financer un projet immobilier quel qu’il soit (achat d’une résidence principale, secondaire ou investissement locatif). Et pourtant, pour investir dans l’immobilier, un emprunt est nécessaire pour la majorité d’entre nous. Qu’en est-il en 2023 ? La situation va-t-elle se détendre pour les emprunteurs ? Comment mettre toutes les chances de votre côté pour décrocher votre emprunt ? Réside Études Immobilier vous donne les clés pour réussir votre investissement dans l’immobilier locatif géré.
Des taux de crédit en hausse, mais inférieurs à l’inflation
Jusqu'à fin 2021, l’accès au crédit était largement ouvert et les particuliers qui avaient un dossier d’emprunt bancaire sain obtenaient relativement facilement un prêt immobilier à des taux très intéressants. Cet âge d’or est derrière nous. Les taux immobiliers n’ont cessé de progresser, toutes durées et profils confondus. À titre d’exemple, le taux immobilier moyen sur 20 ans pour le mois de janvier 2023 atteint 2.2 %2.
Cette augmentation n’est pas sans conséquence pour les emprunteurs, mais également pour les prêteurs ! Et, à l’image de l’inflation3, elle est amenée à perdurer. Les banques fixent en effet leurs grilles de taux à long terme sur l'emprunt d’État de référence, l’OAT à 10 ans4, qui a progressé significativement dernièrement5.
Néanmoins, ces différentes augmentations sont à relativiser. En effet, on assiste plus à un retour à la normale qu’à une anomalie ! Il faut avouer que les taux étaient exceptionnellement bas.
Un taux d’usure qui freine l’accès au crédit immobilier
Si le nombre de dossiers d’emprunt immobilier refusés a explosé en 2022, la raison n’est pas à chercher uniquement auprès des établissements bancaires prêteurs. Certes, leurs préoccupations principales restent le remboursement des sommes prêtées et, en ces temps d’incertitude économique, ils se montrent peut-être un peu plus frileux. Mais ils ne peuvent pas faire ce qu’ils veulent en matière d’emprunt.
En effet, ils ne peuvent pas dépasser le taux d’usure6, qui est le taux maximum légal que les établissements de crédits peuvent vous proposer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Basé sur le taux moyen des prêts accordés sur le dernier trimestre, celui-ci est en effet en décalage avec les conditions d’octroi actuelles. À titre d’exemple, il est de 3.57 %, assurance incluse, pour les prêts d’une durée supérieure ou égale à 20 ans7 alors que les taux nominaux des banques dépassent désormais 2,2 % sur ces échéances8, hors assurance
La marge de rémunération des banques a donc été réduite du fait de ce taux d’usure, une fois comptabilisée l’assurance emprunteur et les autres coûts liés au crédit9. Cela a même poussé nombre d’entre elles à mettre provisoirement en pause leurs partenariats avec certains courtiers10.
Face à cette situation, la Banque de France a décidé, à partir de février 2023, de tester un calcul du taux d’usure mensuel11, dans l’optique d’augmenter les marges de manœuvre des établissements prêteurs.
Comment préparer votre dossier bancaire pour être certain d’obtenir votre prêt et investir dans l’immobilier locatif géré ?
De nombreux facteurs entrent dans l’équation pour l’obtention d’un prêt immobilier (situation professionnelle, situation familiale, niveau de revenu, taux d’endettement, reste à vivre, montant et durée de l’emprunt, projet immobilier…). Vous devez affûter vos arguments et monter un dossier inattaquable avant de vous présenter à un établissement bancaire. Voici nos astuces !
Assurance emprunteur : faites jouer la concurrence !
Ce que beaucoup d’emprunteurs ignorent, c’est la part de l’assurance emprunteur dans le coût de leur emprunt. Elle peut en représenter le quart, voire le tiers selon les profils12. Une part non-négligeable qu’il convient de négocier.
Lors de votre demande d’emprunt, l’assurance emprunteur, bien que non-obligatoire, est exigée de façon quasiment systématique. Si votre banquier conditionne votre offre de prêt à la souscription d’une assurance emprunteur, vous n’aurez pas d’autre choix. Les établissements bancaires vous proposeront leur “assurance groupe” qui n’est pas forcément la plus rentable pour vous. N’hésitez pas à utiliser la délégation d’assurance, source d’économies substantielles !
Vous pouvez en effet vous tourner vers l’assurance de votre choix, pour peu que vous respectiez l’équivalence des garanties et ainsi choisir l’assurance emprunteur la plus profitable. Cette possibilité est offerte par la délégation d’assurance. Vous pouvez faire jouer cette clause :
- à la souscription de votre prêt (loi Lagarde de 2010)13 ;
- au cours de la 1re année du prêt et avant sa date anniversaire (loi Hamon de 2014)14 ;
- à chaque date anniversaire du prêt (loi Bourquin de 2018) ;
- et depuis 2022, à n’importe quel moment (loi Lemoine)15.
Jouer sur la durée de votre prêt immobilier
Le HCSF (haut conseil de sécurité financière), autorité chargée de surveiller le système financier français, fixe les conditions d'octroi du crédit. Depuis septembre 2021, vous devez impérativement respecter un taux d’endettement maximal de 35 %16 pour obtenir un emprunt. Au-dessus, la banque n’a pas le droit de vous accorder un crédit. Cette décision permet de laisser aux emprunteurs un reste à vivre17 suffisant et d’éviter les situations de surendettement. Pour les prêteurs, c’est un moyen de s’assurer de votre capacité de remboursement.
La durée de votre emprunt immobilier a une incidence directe sur le montant de vos mensualités et donc de votre taux d’endettement. En optant pour un remboursement plus long, vous pouvez en effet nettement améliorer leur capacité de remboursement. Par exemple, une mensualité de 1 500 € permet d’emprunter 296 511 € sur 20 ans contre 353 895 € sur 25 ans à un taux nominal de 2%. Sachez toutefois que le HCSF a fixé la durée maximum d’un emprunt immobilier à 25 ans.
Présenter des comptes bancaires sains : ni découverts, ni crédits en cours
Outre votre capacité de remboursement, votre banque va juger de votre capacité à gérer vos finances. Il convient de présenter des comptes bancaires les plus sains possibles, plusieurs mois avant votre demande d’emprunt. Vous devrez présenter l’ensemble de vos comptes bancaires sur une durée de 3 mois. La présence d’agios ou d’incidents bancaires est rédhibitoire. Des comptes impeccables sur les 3 derniers mois sont incontournables pour décrocher votre prêt immobilier. Si vous le pouvez, clôturez vos crédits à la consommation et autres réserves de crédit liées aux cartes de fidélité.
L’importance de l’apport personnel
Dernier point crucial pour votre demande d’emprunt immobilier : le montant de votre apport personnel. Vous ne pourrez pratiquement plus obtenir de prêt sans un apport personnel d’au moins 10 % du montant total de votre projet immobilier, qui couvrent les frais annexes de votre achat (frais de notaire, d’agence immobilière…). Si vous pouvez faire monter votre apport à 20 %, vous augmenterez significativement vos chances d’obtenir votre prêt.
Il est important de noter que le taux d’acceptabilité de votre dossier bancaire est accru lorsqu'il s’agit d’immobilier locatif géré. Vous allez toucher des revenus de votre activité locative qui couvrent une partie de vos mensualités. Ces revenus sont pris en compte par votre banque à hauteur de 50 % à 60 % (fourchette basse).
Choisissez Réside Études Immobilier pour votre investissement dans l’immobilier locatif géré
Vous souhaitez profiter des nombreux avantages de l’immobilier locatif géré (revenus complémentaires sécurisés via un bail commercial, avantages fiscaux grâce au statut Loueur en Meublé Non Professionnel18, aucune gestion locative…) ? Faite comme les 25 000 propriétaires-investisseurs qui ont accordé leur confiance à Réside Études Immobilier depuis plus de 30 ans.
Grâce à notre professionnalisme reconnu en résidences services et à l’assistance de nos spécialistes en financement19, vous avez en main toutes les cartes pour réussir votre projet d’investissement locatif. Choisir Réside Études Immobilier, c’est bénéficier d’une expertise conseil globale dès l’amont de votre acquisition d’un bien locatif géré !
1 Source : intervention “Immobilier, la flambée des taux se poursuit” de Ludovic Huzieux (Artémis Courtage) dans l’émission BFM Patrimoine diffusée sur BFM BUSINESS le 13 juin 2022.
2 Source guideducrédit.com
https://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersmarche/tauxbanque.htm
3 L’INSEE estime l’inflation en 2022 à 5.9 % sur un an.
4 Les obligations assimilables au Trésor sont les emprunts émis par l’État français sur diverses durées. Traditionnellement, l’OAT à 10 ans sert de base de calcul aux établissements de crédit pour fixer leurs grilles de taux à long terme.
5 Source Banque de France. L’OAT 10 ans dépasse désormais les 2,6 % le 25/01/2023, alors qu’elle était à 0 % fin 2021-début 2022.
https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-indicatifs-des-bons-du-tresor-et-oat
6 Source : fiche informative du ministère de l’Économie.
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taux-usure
7 Source : lafinancepourtous.com
8 Source guideducrédit.com
https://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersmarche/tauxbanque.htm
9 Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, ce taux maximum légal correspond en effet au coût final du crédit pour l’emprunteur, c’est-à-dire y compris les frais, commissions et rémunérations diverses (taux nominal + assurance + frais de dossier, d’inscription, de garantie, d’intermédiation, etc.)
10 Source : Banque de France.
11 Voir l’article “Crédit immobilier : la hausse des taux contraint des banques à se passer des courtiers” par Romain Gueugneau, Gabriel Nedelec et Édouard Lederer dans Les Échos du 13 juin 2022.
12 Source : lemagdelassurance.com
https://www.lemagdelassurance.com/dossier-80-part-assurance-emprunteur-cout-credit-immobilier.html
13 https://www.economie.gouv.fr/files/finances/presse/dossiers_de_presse/110203creditconso.pdf
14 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028738036/
16 : Source : HCSF
https://www.economie.gouv.fr/hcsf/mesure-relative-loctroi-de-credits-immobiliers
17 Le « reste à vivre » correspond à la part de budget disponible par personne au foyer après remboursement des prêts une fois comptabilisées les dépenses incompressibles. En complément du taux d’endettement, il permet au prêteur d’estimer le risque de défaut de l’emprunteur.
18 LMNP : loueur meublé non professionnel.
19 Le courtage en prêts bancaires fait partie des nombreux services mis à la disposition de nos clients investisseurs en phase d’acquisition. Ces professionnels de l’intermédiation sauront vous accompagner non seulement dans la préparation de votre dossier, mais aussi dans l’identification du ou des établissements de crédit correspondant le mieux à votre profil.