Les clés pour investir dans la pierre
ImprimerLe rendement de l’immobilier est affecté par la fiscalité. Tout dépend du régime choisi. Nous passons en revue les principaux mécanismes.
La location meublée
Les revenus issus de la location d’un ou de plusieurs biens meublés sont taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous réserve de respecter des conditions d’habitabilité en termes de meubles. C’est le cas notamment des locations ponctuelles, saisonnières, ou de biens situés dans des résidences gérées avec services (résidences étudiantes, de loisirs, de tourisme d’affaires, seniors, personnes âgées dépendantes).
Deux régimes cohabitent : les locations meublées non professionnelles (LMNP) et meublées professionnelles (LMP). Le premier dispositif est le plus facile à adopter pour un particulier dont les revenus locatifs ne constituent pas sa principale source de revenus.
Le « micro-BIC » : ce régime peut s’appliquer quand les recettes annuelles brutes encaissées en 2015 ne dépassent pas 32.900 € (hors taxes). Dans ce cas, le fisc pratique un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Résultat : seule la moitié des bénéfices est taxée. Les propriétaires de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes bénéficient de ce même régime avec un plafond de recettes supérieur, fixé à 82.200 € (hors taxe) par an, et l’abattement pratiqué est de 71 %.
Attention : si l’on opte pour ce régime, on est bloqué pendant trois ans. Pour un bien ancien qui aura besoin, à terme, de travaux, mieux vaut choisir le régime réel. L’idée est d’avoir des revenus sans fiscalité.
Si les recettes sont inférieures au seuil du micro-BIC et que vos frais excèdent l’abattement accordé (soit 50 %), il est en effet tout à fait possible d’opter pour le régime réel.
Le régime réel : au-delà de ces seuils (32.900 et 82.200 €) ou sur option du bailleur, c’est le régime réel du BIC qui s’applique. Ce régime fait l’objet d’une déclaration spéciale. Dans ce cas, on déduit des recettes encaissées sur l’année la totalité des charges courantes, les amortissements du bien en fonction de la durée réelle d’utilisation et les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien ou de l’immeuble.
Lorsque les charges sont supérieures aux recettes, on constate alors un déficit. C’est une bonne option pour adoucir l’impôt.
La location meublée non professionnelle
En LMNP, le déficit n’est imputable que sur des bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année ou des dix années suivantes. Ce régime s’applique à l’investissement dans certaines résidences services meublées (étudiantes, de tourisme classé, etc.) ; la détermination du revenu foncier et le déficit engendré s’impute sans limitation de montant sur le revenu global. Si l’immeuble n’est pas occupé par le propriétaire (donc immeuble loué en totalité) et génère des recettes, alors la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers. En cas de constatation d’un déficit, celui-ci est imputable sans limitation de montant sur le revenu global de l’investisseur.
Bourse, Les Echos - Laurence Boccara
