Les charges déductibles, la clef du régime réel en LMNP
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La capacité de générer des revenus supplémentaires totalement défiscalisés fait du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en résidence services un investissement particulièrement prisé pour bien préparer sa retraite. Pour cela, il suffit de choisir l’option régime réel simplifié au lieu du micro-BIC forfaitaire. Car seul ce régime permet de déduire tous les frais et donc de générer du déficit. Tour d’horizon de ces charges si légères pour l’investisseur.
Quelle est la liste officielle des charges déductibles en LMNP ?
Si l’État fixe une liste des mobiliers et fournitures nécessaires la location meublée ou des services permettant la récupération de la TVA, il n’en fixe pas pour les charges. Cependant, le site impôts.gouv donne quelques précisions : « …les charges déductibles ne font l'objet d'aucune liste indicative mais doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC. Elles doivent :
- être exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise ;
- correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
- être comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées. »
Pour faire simple, la prise en compte des dépenses déductibles est à la discrétion de l’expert-comptable responsable de la déclaration. Les cabinets partenaires de Réside Études Immobilier, sont logiquement au fait de toutes les charges liées aux résidences services.
Quelles sont les charges déductibles en LMNP géré ?
Elles sont assez nombreuses, et c’est ce qui permet d’obtenir, avec l’amortissement du bien, des revenus totalement défiscalisés ou presque.
Charges liées à l’achat du bien :
- Si vous achetez à crédit, les Intérêts d'emprunts sont déductibles. Une excellente nouvelle en cette période d’inflation.
Charges liées à la gestion du bien :
- Les frais de copropriété peuvent être déductibles, notamment toutes ceux liés à la gestion des parties communes, qui sont importantes dans une résidence services de qualité.
- La taxe foncière et taxes annexes (ordures ménagères…) sont déductibles
Charges liées à l'entretien :
- Les dépenses d'entretien de la résidence et de réparation du bien sont déductibles.
- La redevance de bail signée avec l’exploitant est déductible.
Charges liées à votre statut de LMNP :
- Les frais bancaires de tenue de compte, et d'autres frais liés à votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel peuvent être déductibles.
- Les honoraires de l’expert-comptable, qui tient votre compte et établit votre déclaration chaque année, sont également déductibles.
L’amortissement LMNP, le cœur du régime réel simplifié
Si comptablement, l’amortissement d’un bien s’inscrit dans la colonne des charges déductibles, il y a une grande différence entre les deux. L’amortissement n’implique aucun frais. Il s’agit simplement d’inscrire chaque année le montant de la dépréciation comptable du logement et du mobilier. C’est un exercice un peu complexe qu’il vaut mieux confier à un expert-comptable. Car chaque composante du bien a une durée d’amortissement qui lui est propre. Gros-œuvre, toiture, ameublement, équipement… s’amortissent entre 5 et 35 ans. Vous trouverez une explication détaillée du calcul de l’amortissement ici.
Pour simplifier, vous pouvez amortir 85% du montant du bien (les 15% restants correspondent au terrain, qui n’est pas amortissable).
Les charges qui ne s’appliquent pas au LMNP géré
Le statut de LMNP permet de déduire d’autres charges. Vous pourriez déduire les frais d’annonces pour louer le bien, les frais de déplacement pour le faire visiter ou même les honoraires de gestion si vous la déléguez à un professionnel. Vous pourriez aussi déduire les frais d’avocat ou les assurances impayés en cas de litigeMais justement, vous avez choisi d’investir en résidence gérée pour ne pas avoir à le faire. Car il bon de le rappeler ; en investissant dans une résidence services avec Réside Études Immobilier, vous ne vous occupez de rien.
