Les 8 questions à vous poser quand vous pensez LMNP géré
ImprimerLes 8 questions à vous poser quand vous pensez LMNP géré
Le meilleur investissement immobilier pour préparer sa retraite est un investissement rentable et sans surprise. C’est le principe même du statut LMNP(Loueur en Meublé Non Professionnel) en résidence services gérée, dont le premier atout est la simplicité, selon l’avis de nos clients propriétaires. Mais cela implique qu’il faut faire son choix en connaissance de cause. C’est-à-dire se poser les bonnes questions avant d’investir en LMNP. En voici quelques-unes fréquemment abordées avec nos conseillers.
Le marché des résidences services est-il porteur ?
Nos résidences s’adressent à des populations spécifiques et il est tout à fait légitime de se demander si votre bien sera loué facilement. Pour les résidences seniors, pas besoin de chercher longtemps pour trouver la réponse. La France comptera 21 millions(1) de 65 ans et plus à l’horizon 2030. La part de seniors dans la population ne cesse d’augmenter, tout comme l’espérance de vie en bonne santé. Pour répondre à la demande croissante, il faudrait construire entre 200 000 à 300 000 places en résidences services seniors à l'horizon 2050(2).
Quant aux étudiants, ils ont franchi la barre des 3 millions à la rentrée 2023 et la pénurie de logements s‘aggrave encore cette année.
En résidence seniors ou étudiante, vous investissez sur des marchés locatifs porteurs tout en ayant une démarche sociétale forte, qui contribue au bien vieillir et au bien étudier.
Dois-je acheter cash ou à crédit ?
Cela dépend de votre situation. En cette période d’inflation, il y a sûrement des arbitrages à faire dans votre patrimoine. Si vous disposez d’une assurance-vie dont le rendement est faible, ou d’un montant d’épargne conséquent, il vaut mieux l’utiliser pour investir en résidence services. Si vous avez peu ou pas d’épargne, l’effet de levier du crédit, pour partie payé par les loyers perçus, reste très intéressant, même avec la remontée des taux.
Quelle sera la rentabilité de mon investissement en résidence services?
L’intérêt de l’investissement en résidence seniors ou étudiante est que tous les paramètres de la location et de l’entretien sont connus d’avance. Il est donc facile de connaître la rentabilité réelle attendue, contrairement au LMNP non géré, soumis aux aléas de la location courte durée ou des loyers impayés. De plus, en investissant dans un bien neuf, vous n’avez aucuns travaux à prévoir avant de nombreuses années. Le moyen le plus simple pour connaître la rentabilité réelle de votre investissement ? Chez Réside Études Immobilier, elle est annoncée pour chacune de nos résidences commercialisées. Et elle est contractuelle.
Comment choisir la bonne résidence ?
La bonne question à se poser avant de choisir où investir est : pourrais-je vivre dans cette résidence ? Le quartier est-il bien desservi, bien équipé… ? N’hésitez pas à vous rendre sur place pour visiter, même si le programme n’est pas encore construit. Si vous orientez votre choix vers un quartier en devenir pour maximiser le rendement de votre investissement, renseignez-vous sur les futurs équipements et son potentiel d’attractivité. Vous pouvez également vous informer sur le marché locatif local. Sinon, vous pouvez aussi faire confiance à des acteurs reconnus de la résidence services comme Réside Études Immobilier. Parce qu’il va de soi que chacune de nos résidences a fait l’objet d’une étude de marché approfondie.
Que vérifier dans le contrat de bail commercial ?
L’un des atouts majeurs du LMNP en résidence services est son bail commercial renouvelable de 9 ans avec l’exploitant. Il vous permet de toucher des revenus sécurisés sur le long terme et de déléguer la gestion de votre bien. Prenez le temps de le lire attentivement en faisant attention aux points suivants :
- la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant pour les gros travaux, les services ou l’entretien courant de la résidence
- les clauses permettant à l’exploitant de revoir à la baisse les loyers en cours de bail ou au renouvellement du bail
- les clauses de sortie de l’exploitant et du propriétaire
- le taux de rendement affiché : s’il est trop élevé (la moyenne étant située entre 3% et 5%), il y a un risque de défaillance du gestionnaire ou encore l’imputation d’un certain nombre de frais au propriétaire.
- l’indemnité pour se séparer du gestionnaire du bien et en prendre un autre
Chez Réside Études Immobilier, il n’y a pas de petites lignes « cachées ». Chaque point est expliqué par votre conseiller.
Micro-bic ou régime réel, quelle option fiscale choisir ?
Sans hésitation, le régime réel. C’est celui qui va permettre une défiscalisation totale ou presque des loyers perçus. Grâce à l’amortissement du bien, vous pourrez générer une rente complémentaire sans augmenter votre impôt sur le revenu.
Comment se passe la déclaration d’impôts ?
Très simplement si vous choisissez Réside Études Immobilier pour investir en LMNP. L’amortissement du bien et la déduction des charges peuvent sembler compliqués aux néophytes mais pas à nos partenaires experts-comptables. Ceux-ci s’occupent de tout, vous aurez juste un formulaire à remplir chaque année. Votre déclaration d’impôts devient une simple formalité.
Comment vérifier la solidité du gestionnaire ?
L’investissement en résidence services est plébiscité par les investisseurs car il les dispense totalement de la gestion de leur bien. Raison de plus pour vérifier la fiabilité de celui qui va le faire à leur place. Il faut donc s’informer sur la solidité financière de l’exploitant, son expérience, l’importance du patrimoine dont il a la charge. N’hésitez pas à visiter une ou plusieurs résidences pour juger de la qualité des services et de l’entretien.
Chez Réside Études Immobilier, nous avons quelques arguments en notre faveur : 30 ans d’existence, 250 résidences gérées, 23000 propriétaires bailleurs.
Vous vous posez d’autres questions sur la gestion du bien, son financement, son éventuelle revente… ? Si vous ne trouverez pas de réponse dans notre rubrique FAQ, il suffit d’appeler l’un de nos conseillers.
(1) Insee
(2) Haut-commissariat au Plan
