La fin du Pinel est-elle une mauvaise nouvelle pour les investisseurs ?

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Vendredi 23 juin 2023

La fin du Pinel est-elle une mauvaise nouvelle pour les investisseurs ?

Les investisseurs français s’étaient habitués à profiter de réductions d’impôts en investissant dans l’immobilier neuf. C’était même devenu la principale motivation de certains contribuables, dans un pays où l’impôt sur le revenu peut être assez « significatif ». Si l’annonce d’Elisabeth Borne sur la fin programmée du Pinel en a déçu plus d’un, d’autres n’y ont pas vu une nouvelle si dramatique. D’abord parce que le Pinel avait accumulé les contraintes ces dernières années, le rendant moins séduisant, puis parce que le statut de LMNP, plus attractif, est maintenu. Explications.

Pourquoi la fin du dispositif Pinel n’est pas si grave ?

Le gouvernement a justifié sa décision par le coût de la mesure pour les finances publiques. Mais le dispositif Pinel avait déjà perdu beaucoup de sa superbe, voyant ses avantages (et donc son succès) se réduire au fil des ans.

• Une réduction fiscale moins attractive. Initialement de 12, 18 et 21% selon la durée de location de 6, 9 ou 12 ans, elle a déjà été rabotée pour cette année. Elle passera à 10,5, 15 et 17,5% si vous signez l’acte notarié en 2023, pour descendre encore à 9, 12 et 14% en 2024. Certes, le Pinel Plus conserve un taux de réduction plein mais y ajoute les contraintes de la RE2020, (surfaces plus grandes, normes plus strictes) qui en affecte sensiblement la rentabilité.
• Des plafonds de prix et de location contraignants. Pour profiter de la réduction d’impôts de la loi Pinel, il faut respecter pas moins de 4 plafonds, 2 pour le prix et 2 pour la location. Commençons par le prix du bien immobilier. Il ne devra pas dépasser 300 000 € et 5500 €/m2. S’il est supérieur à ces deux montants, la réduction d’impôts ne sera pas applicable sur le dépassement. Ces plafonds sont inchangés depuis… 2012 avec la loi Duflot. Sachant que le Pinel n’est possible qu’en zone tendue, où les prix ont fortement augmenté depuis 20 ans, il devient difficile de trouver des biens de qualité qui soient encore sous ces plafonds.

Quant aux plafonds de la location, ils sont destinés à favoriser les foyers à revenus modestes. Le montant des loyers est donc plafonné, tout comme les revenus des locataires. Donc, si vous prévoyez de ne retenir que les salaires comme critères de sélection pour louer votre appartement, n’y pensez plus.

• Une rentabilité à court terme. Sur le papier, la rentabilité en loi Pinel semble intéressante. Mais seulement pendant la période de défiscalisation puisque l’impact fiscal est généralement pris en compte. Après 12 ans, elle devient beaucoup moins performante, n’ayant plus d’économie d’impôts à intégrer dans son calcul.

Pourquoi les investisseurs dans le neuf peuvent-ils compter sur le LMNP géré ?

Les investisseurs éclairés n’ont pas attendu que les nuages s’accumulent sur le Pinel pour penser à une autre façon de se constituer un patrimoine immobilier. Le LMNP géré (Loueur Meublé Non Professionnel) en résidence services est plus résilient et certainement plus attractif. Beaucoup plus ancien que le Pinel et autres Scellier ou Robien, il a le même objectif de création de patrimoine et de complément de revenus pour la retraite, mais avec quelques différences et avantages.

• Un avantage fiscal sur le long terme. Contrairement au Pinel, le LMNP n’a pas de date de péremption car il s’agit d’un statut fiscal et non d’un dispositif. L’amortissement comptable et la déduction des charges permises impliquent une défiscalisation totale ou presque dans la durée. Certes, vous ne réduisez pas vos impôts pendant quelques années mais les loyers générés n’augmentent pas vos revenus imposables pendant au moins 25 ans. On peut y ajouter la récupération de la TVA⁽¹⁾ des résidences services, soit 20% du prix du bien.
• Aucune contrainte de plafonds ou de localisation. Avec le LMNP, vous n’êtes pas tenu d’acheter en zone tendue, là où c’est plus cher, ni de louer à tel ou tel locataire. Vous êtes totalement libre de vos choix.
• Des revenus sécurisés. Vous louez votre bien à l’exploitant de la résidence avec un bail commercial de 9 ans renouvelable. C’est donc nous, le groupe avec plus de 250 résidences gérées, qui sommes votre locataire et versons les loyers. Contrairement au Pinel, pas de carence locative à craindre.
• Aucune gestion à prévoir. Là encore, l’investisseur en résidence seniors, étudiante ou d’affaires ne s’occupe de rien. C’est l’exploitant de la résidence qui gère la location du bien et l’entretien de la résidence. Une assistance à la déclaration fiscale est même possible avec nos

Après des années de succès, le dispositif Pinel avait perdu son attractivité. Dédié aux zones tendues où il devient très difficile de construire à prix raisonnable, sa fin était inéluctable. A contrario, le LMNP géré reste la valeur sûre de l’investissement locatif. Une simulation personnalisée par un Conseiller Réside Études Immobilier achèvera de vous en convaincre.

• Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du Code général des impôts

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