Investir dans une résidence avec services
ImprimerOn parle aujourd'hui beaucoup de résidences-services, notamment pour les seniors et on voit fleurir nombre d'offres d'investissement. Une étude du Syndicat National des Résidences avec services pour les Ainés (SNRA), prévoit d'ailleurs qu'avec le vieillissement de la population, ces résidences services devront doubler leur parc si elles veulent répondre à la demande et pointe le retard de la France par rapport à ses voisins européens.
NDLR : Le Vice Président du SNRA, Pascal CADEAU, est aussi Directeur Général de la Girandière, une marque du Groupe Réside Études.
Le syndicat a chiffré la demande potentielle à 100.000 logements à fin 2020, et prévoit la réalisation de 5.000 logements neufs par an pendant 10 ans. Alors de quoi parle-t-on exactement lorsque l'on parle de résidences avec services?
Résidences étudiantes, pour seniors, d'affaires, ou de tourisme... Les résidences avec services présentent toutes les mêmes caractéristiques: il s'agit de logements meublés qui, comme leur nom l'indique, proposent un certain nombre de services, comme un accès sécurisé, un accueil, un espace petit déjeuner, une laverie, un service de ménage ou encore un espace de détente collective. Cette formule séduit de plus en plus de personnes âgées.
La fiscalité des résidences avec services est particulièrement avantageuse. Qu'y gagne l'investisseur?
Les résidences avec services offrent des avantages, mais il faut prendre la précaution de bien faire étudier sa situation par un conseiller fiscal. En fait, vous avez le choix entre deux solutions : la première, consiste à consentir un bail commercial à une société de gestion qui s'occupe de la location. Vous vous engagez sur neuf ans et la société vous paie le loyer quoiqu'il arrive, que le logement soit vide ou occupé. En plus, vous bénéficiez d'un système de défiscalisation, appelé Censi-Bouvard et vous pouvez récupérer la TVA sous certaines conditions. Attention, cependant, ce régime n'est intéressant que si vous êtes peu imposé. La deuxième formule est une forme de location classique, sous le régime de loueur en meublé non professionnel qui peut être plus intéressante si vous êtes fortement imposé. Dans tous les cas, avant de choisir l'un ou l'autre de ces régimes, vous devez consulter un conseiller fiscal pour bien étudier votre situation.
Est-ce que ces résidences seniors, compte tenu du vieillissement de la population, sont un bon placement?
On parle d'une rentabilité brute de 4 à 4,5%, la rentabilité nette dépendant de votre niveau d'imposition. Selon l'INSEE, il y a, en France, 22 millions de personnes âgées de plus de 50 ans, et le nombre de personnes de plus 75 ans aura doublé d'ici 2030 avec huit millions d'individus. A l'heure actuelle, les réponses apportées sont déjà insuffisantes pour faire face à la demande de ces seniors. C'est pourquoi de nombreux promoteurs rivalisent de nouvelles idées pour augmenter et diversifier leur offre vis-à-vis de ces seniors, qui sont souvent dotés d'un fort pouvoir d'achat.
Et quels sont les avantages que les seniors y trouvent ?
Ces nouvelles résidences se développent afin de leur proposer un juste compromis entre indépendance et vie en collectivité. Chaque locataire dispose de son appartement ou de sa maison (comme en résidence classique), mais de nombreux lieux de rencontre sont créés pour faciliter les échanges comme un Club House, une bibliothèque, une piscine, un jacuzzi, une salle de gym ou des tables de jeux. Pour faciliter la vie de ces seniors des services à la carte sont également proposés comme la restauration, le ménage, le coiffeur, le nettoyage et le repassage du linge. Chaque habitant est libre de participer, ou non, aux diverses animations et de faire appel, ou non, aux services disponibles. Précisons aussi que ces résidences, au contraire des maisons de retraite médicalisées, n'ont pas besoin d'autorisation pour ouvrir, et constituent une solution particulièrement adaptée au vieillissement massif de la population.
Y-a-t-il des précautions particulières à prendre?
Ces seniors à la retraite recherchent avant tout une adresse qui leur facilite la vie. Les résidences doivent donc être implantées près des centres-villes et des commerces, tout en privilégiant un cadre de vie préservé, et sous un climat agréable. Des moyens de transports doivent également se trouver à proximité immédiate de la résidence pour faciliter leurs déplacements.
On peut également investir dans une résidence de tourisme, en bord de mer ou à la montagne. Comment ça marche?
Comme les hôtels, les résidences de tourisme sont classées en quatre catégories: de une à quatre étoiles, déterminant la qualité des prestations, et le niveau de confort de l'établissement. En effet, espace, confort, équipements et services sont devenus des priorités. L'idéal est de choisir une localité facile d'accès tant par les réseaux routiers et autoroutiers, que par les transports ferroviaires et aériens. Car quand on sait que près d'un tiers de la clientèle est européenne (anglais, belges et néerlandais), on comprend l'importance d'une bonne desserte.
Invité de cette chronique: Jean-Michel Guérin, Directeur général de Particulier à Particulier.
France Info – Jeudi 21 février
