Immobilier : les limites de la loi Pinel
Imprimersur le long terme, la location meublée est plus profitable pour les contribuables fortement imposés
Si la formule semble rencontrer un certain succès, le Pinel a des détracteurs. Que lui reprochent-ils? Outre le fait qu’il entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 euros par an), ce qui limite les possibilités de défiscalisation, ce type de dispositif reste un «fusil à un coup».
Les particuliers se soucient rarement de la revente
Aveuglés par la réduction d’impôt immédiate, qui gonfle la rentabilité de leur investissement d’environ 2% par an, les particuliers se soucient rarement de la revente. A tort, car ils découvrent parfois qu’ils ont payé trop cher un bien difficile à revendre sans carotte fiscale. Facteur aggravant, si de nombreux propriétaires cherchent à écouler leur bien en même temps à l’échéance du dispositif, le marché peut s’engorger.
C’est pourquoi les contribuables situés dans une tranche d’imposition élevée (à partir de 30%) ont plutôt intérêt à opter pour la location en meublé, qui pose moins de problème à la revente et qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Il existe deux formules?: en direct ou via une résidence gérée par un exploitant (régime Censi-Bouvard).
Dans la première version, le logement doit simplement être meublé, ce qui permet de pratiquer des loyers un peu plus élevés (de 15?% environ). La location meublée est possible dans l’ancien ou dans le neuf, mais seule cette dernière option permet de récupérer la TVA (20%) payée lors de l’achat du bien.
Le LMNP permet de “Gommer” fiscalement ses revenus fonciers
La location meublée (couramment appelée LMNP, pour location en meublé non professionnel) est souvent plus rentable que le dispositif Pinel car le contribuable peut opter pour le régime réel. Celui-ci lui permet de déduire ses charges (intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, taxe foncière, frais d’entretien, assurance…) de ses revenus locatifs et d’imputer sur ses loyers les amortissements correspondant à la valeur du bien et du mobilier acquis. ?Cela permet de “gommer” fiscalement ses revenus fonciers. C’est pourquoi plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’opération est intéressante.?
Au-dessous de 32 900 euros de loyers, le contribuable peut aussi opter pour le régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui autorise un abattement forfaitaire de 50 %, mais ne permet pas d’amortir le bien.
Plutôt que de réaliser une location meublée en direct, il est possible de bénéficier du dispositif en investissant dans une résidence de services gérée par un exploitant (régime Censi-Bouvard). Il peut s’agir d’une résidence de tourisme, pour étudiants ou d’une résidence senior. Si le contribuable choisit le régime réel, il peut bénéficier du régime d’amortissement du statut de LMNP et récupérer la TVA, puisqu’il s’agit de bâtiments neufs. À condition de s’engager sur neuf ans (dans la limite de 300 000 euros), il peut aussi renoncer au régime réel et opter pour une réduction d’impôt de 11 %.
(Le Monde Argent - Jérôme Porier - le 4 mai 2015)
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