Nouveaux DPE : des coûts cachés pour les propriétaires bailleurs dans l’ancien.

Nouveaux DPE : des coûts cachés pour les propriétaires bailleurs dans l’ancien
Vous souhaitez investir dans la pierre ? Vous avez entièrement raison, l’investissement locatif étant une valeur sûre en période d’inflation. Mais une activité locative n’est pas sans inconvénient (vacances locatives, loyers impayés, gestion locative…). Et la mise en place des DPE (diagnostic de performance énergétique) a encore compliqué la vie des propriétaires-bailleurs. Ceux qui ont choisi l’ancien pour investir.
Un objectif louable : la fin des passoires thermiques
La France s’est engagée dans la transition énergétique et il était temps ! Et le secteur de l’immobilier est particulièrement concerné. La loi “Climat et résilience”, votée en 2021, comporte un volet concernant les biens immobiliers anciens qui a débouché sur la mise en place de nouveaux DPE entrés en vigueur en septembre 20221. L’objectif ? La fin des passoires thermiques.
Concrètement, les logements les plus énergivores (mal isolés, utilisant des vieux systèmes de chauffage polluants…) doivent être rénovés et une notation de performance énergétique des biens immobiliers est instaurée (de A à G). En cas de vente d’une habitation, vous avez l’obligation de réaliser un DPE. Mais aussi en cas de location, ce qui peut s’avérer problématique pour les propriétaires-bailleurs.
Des interdictions de location progressives
Les passoires énergétiques constituent une part importante du parc immobilier ancien. Selon l’ONRE (l’observatoire national de la rénovation énergétique), 5 millions de résidences principales sont classées F ou G2. Progressivement, les logements les moins bien notés ne pourront plus être mis en location. Depuis le 1er janvier 2023, les habitations dont la consommation est supérieure à 450 kilowattheures (kWh) par m² sont déjà interdites à la location : cela concerne 90 000 logements !
Et le rythme est soutenu ! L’interdiction de mise en location entrera en vigueur :
- en 2025, pour les DPE notés G ;
- en 2028, pour les DPE notés F ;
- en 2034, pour les DPE notés E ;
Pour pouvoir continuer à mettre leur bien en location, les propriétaires vont devoir réaliser des travaux de rénovation importants et onéreux (de 200 à 450 €/m²)3. Difficile pour beaucoup d’investisseurs ! Et pour les habitations collectives, l’accord de la copropriété est indispensable. Les effets des nouveaux DPE se font déjà sentir : la part des biens immobiliers mal notés mis à la vente ne cesse d’augmenter.
Privilégiez le neuf et l’immobilier géré en résidence services !
Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier locatif ancien va devenir de plus en plus compliqué et nécessiter de lourds travaux de rénovation. Alors, comment profiter des opportunités du marché immobilier sans l’épée de Damoclès des DPE ? En privilégiant l’immobilier géré en résidence services : pas de problèmes de DPE, une forte rentabilité et des revenus sécurisés, aucune gestion locative, des avantages fiscaux (grâce au statut LMNP : loueur meublé non professionnel)...
1 Source : article “Immobilier : un an après, le nouveau DPE à peu près fiabilisé” par Elsa Dicharry dans LES ECHOS du 1er juillet 2022.https://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/immobilier-un-an-apres-le-nouveau-dpe-a-peu-pres-fiabilise-1732564
2 Source : article “Le nombre de passoires énergétiques en France dépasse les 5 millions de logements”, publié sur le site BFM IMMO le 27 juillet 2022.
3 Source : site travaux.com